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　　讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，讓交易決定價(jià)格。近日，西安二手房市場(chǎng)傳來重磅調(diào)整，中介平臺(tái)掛牌房源已不再顯示成交參考價(jià)。二手房交易條件寬松后，華商報(bào)記者上周調(diào)查發(fā)現(xiàn)近期二手房成交量比前段時(shí)間提高了。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。那么，交易趨于寬松是否預(yù)示價(jià)格有上漲可能？

　　西安二手房參考價(jià)未取消，中介平臺(tái)掛牌房源已不再顯示

　　去年下半年，西安曾分兩批次發(fā)布二手房住房成交參考價(jià)格。

　　而近日，多個(gè)消息源稱“目前西安已暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷優(yōu)化。”

　　華商報(bào)記者上周從西安市住建局了解到，西安并未出政策取消二手房參考價(jià)機(jī)制。

　　不過，華商報(bào)記者注意到，最近一段時(shí)間，二手房交易平臺(tái)在掛牌房源時(shí)已不再顯示“二手房參考價(jià)”。

　　以美麗的院子這個(gè)小區(qū)為例，西安去年10月公布的第二批次名單里，該小區(qū)參考價(jià)是13031元/㎡。而今年7月6日，美麗的院子在二手房交易網(wǎng)站上的掛牌價(jià)從12457元/㎡-17296元/㎡不等。

　　華商報(bào)記者進(jìn)一步了解到，早前市場(chǎng)上不少成交房源，其實(shí)已經(jīng)未遵從二手房參考價(jià)。

　　信貸層面亦不再將參考價(jià)作為唯一硬性標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)一位信貸人士介紹，今年有些銀行以二手房參考價(jià)作為基準(zhǔn)的同時(shí)，已根據(jù)實(shí)際情況上浮貸款額度。5月底監(jiān)管層釋放擴(kuò)大信貸投放的信號(hào)后，涉及貸款額度、利率、征信、首付比例審批進(jìn)一步放松。

　　參考價(jià)出臺(tái)近一年，二手房市場(chǎng)降溫明顯

　　二手房交易在買家和賣家之間進(jìn)行，多由中介撮合，對(duì)外以掛牌價(jià)呈現(xiàn)。最終成交價(jià)往往是市場(chǎng)的真實(shí)反映。

　　去年西安出臺(tái)二手房參考價(jià)機(jī)制，旨在提高二手房市場(chǎng)透明度、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、引導(dǎo)買賣雙方理性交易，主要對(duì)包括掛牌價(jià)在內(nèi)房源信息發(fā)布進(jìn)行規(guī)范。西安先后推出兩批次205個(gè)住宅小區(qū)的二手房參考價(jià)，西安二手房參考價(jià)涉及小區(qū)，有不少是熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤，數(shù)量上雖不拔尖，但影響極大。

　　近一年來樓市出現(xiàn)下行趨勢(shì)，購買需求不振，西安二手房成交量回落。

　　據(jù)天正顧問統(tǒng)計(jì)，今年5月西安城六區(qū)存量住宅成交4397套，環(huán)比下降44%。今年1-4月，西安城六區(qū)存量住宅分別成交432、3113、4890、4771套。

　　若與去年同期相比，今年上半年西安二手房交易量明顯減少。今年1-5月，西安城六區(qū)存量住宅成交套數(shù)，同比分別下降93.89%、27.2%、50.5%、48.07%和8%。

　　量跌勢(shì)必價(jià)變。匯總國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)，去年10月到今年5月，除了今年1月因疫情影響走平，其余7個(gè)月時(shí)間里，西安二手房銷售價(jià)格有5個(gè)月環(huán)比下降。

　　“參考價(jià)發(fā)布后‘超價(jià)’房源被下架，行業(yè)‘一夜入冬’。”西安高新區(qū)一房產(chǎn)中介表示，由于賣家待價(jià)而沽、買家伺機(jī)而動(dòng)，供需價(jià)格錯(cuò)位導(dǎo)致很多房源無法交易。

　　交易量緩慢復(fù)蘇，掛牌價(jià)出現(xiàn)反彈

　　二手房交易條件寬松后，西安市場(chǎng)反饋如何？

　　華商報(bào)記者上周走訪了西安多家二手房門店，曲江、高新區(qū)域一些門店反映，成交量比前段時(shí)間提高了，最受歡迎的是配套學(xué)校的房源，以中小戶型為主。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。

　　但也有不少房產(chǎn)中介仍被低成單率困擾。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)帶看量其實(shí)增加了，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。”西安市碑林區(qū)一家中介門店負(fù)責(zé)人稱，上個(gè)月他們有一次集中接待了13組意向客戶，本以為至少能有一半成單，可最終只談成兩組。

　　瑪雅房屋草場(chǎng)坡店店長(zhǎng)李周生表示，二手房交易量的確超過前幾個(gè)月，但不同區(qū)域、不同門店差異還是很大。比如，中心區(qū)域市場(chǎng)不夠活躍，觀望的看房者仍占據(jù)很大比例。

　　李周生說，“在一二手房源價(jià)格倒掛下，有些拿到購房資格的人轉(zhuǎn)而去搖號(hào)新房了。”

　　從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)多年的趙利偉認(rèn)為，市場(chǎng)修復(fù)緩慢，主要是買、賣雙方預(yù)期存在較大分歧。

　　相比之下，更加體現(xiàn)賣方意愿的二手房掛牌價(jià)，出現(xiàn)了明顯變化。

　　以高新的天地源楓林意樹、浐灞的普華淺水灣小區(qū)為例，去年出臺(tái)的參考價(jià)分別為25838元/㎡、12008元/㎡，相比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)掛牌價(jià)，相當(dāng)于打了6-8折。

　　上周記者在安居客看到，天地源楓林意樹目前掛牌價(jià)均價(jià)37991元/㎡，比參考價(jià)已超出12153元/㎡。其中，一套95.5㎡兩室掛牌395萬，單價(jià)達(dá)41349元/㎡。

　　普華淺水灣目前掛牌均價(jià)16472元/㎡，超出參考價(jià)4464元/㎡。

　　在中介門店工作的李玲表示，現(xiàn)在貝殼、安居客等網(wǎng)站上顯示的價(jià)格就是業(yè)主掛牌實(shí)際價(jià)格，掛牌價(jià)恢復(fù)了自主模式，所以在價(jià)格表現(xiàn)上有明顯提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)主的掛牌價(jià)格往往高于自身的實(shí)際預(yù)期，畢竟，要留下一定議價(jià)的空間。“掛牌價(jià)不是真實(shí)的市場(chǎng)，成交價(jià)才具有參考性。”

　　西安二手房掛牌量近12萬套，創(chuàng)近年最高水平

　　孫先生最近十分關(guān)注西安二手房市場(chǎng)——他早前在西安東郊半坡買了一套兩居室，后工作調(diào)動(dòng)到廣州，房子因而閑置。這套房子網(wǎng)簽時(shí)間已滿3年，在“5.28新政”前不符合上市交易條件。政策調(diào)整之后，孫先生就打算把這套閑置房賣掉，用以貼補(bǔ)孩子學(xué)費(fèi)。

　　今年想賣房的業(yè)主并非個(gè)例。在西安經(jīng)開區(qū)經(jīng)營(yíng)瑜伽館的王女士最近換了場(chǎng)地。她原來租的房子6月中旬到期，房東決意出售不再續(xù)租，“因?yàn)椴簧倏蛻糇≡谛�區(qū)，我們?cè)�本不太想換地方。而且要想找到各方面條件都合適的房子費(fèi)了一番周折。”

　　今年以來，西安二手房掛牌量走高。4月份，貝殼顯示的西安二手房掛牌量已超過10萬套。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，去年8月28日，西安二手房掛牌量91557套，到9月底是97872套。此后，掛牌數(shù)據(jù)一路上揚(yáng)，目前掛牌量已達(dá)到117239套，即將突破12萬套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2020年西安市二手房掛牌量不過8萬-9萬套。而目前接近12萬套的掛牌量，創(chuàng)下近年二手房掛牌銷售量新高。

　　二手房回暖，為時(shí)尚早

　　值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)樓市正進(jìn)入一輪寬松期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，全國(guó)有超過150個(gè)城市調(diào)整政策，放松限購限貸限售及公積金，以期拉動(dòng)購房需求。

　　在二手房層面，交易趨于寬松是否預(yù)示上漲可能？

　　李周生認(rèn)為，現(xiàn)在掛牌價(jià)都是按照業(yè)主預(yù)期，對(duì)買賣雙方來說，有一定刺激作用，但由于客戶購買能力明顯減弱，市場(chǎng)真正回暖還需要一段時(shí)間。

　　在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪看來，二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加，但需求尚未被調(diào)動(dòng)起來。而且，西安市場(chǎng)上新房交易一直占絕對(duì)比重，前幾年二手房火爆，與新房供不應(yīng)求有關(guān)。近兩年一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，對(duì)二手房購買力擠壓更加明顯。

　　沈視樓市主理人沈瑋表示，西安新房、二手房市場(chǎng)互為影響。當(dāng)前有不少改善客群需要賣掉二手房才有名額和資金去購置新房。所以二手房流動(dòng)性一定程度也影響了新房漲跌。

　　沈瑋預(yù)計(jì)，西安二手房回暖步伐及房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不會(huì)太快。關(guān)鍵一點(diǎn)是，只有成交量穩(wěn)定上漲，才是市場(chǎng)新一輪周期的起點(diǎn)。而每一輪市場(chǎng)下行調(diào)整周期，也是難得的購房時(shí)機(jī)。

　　短期來看，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。例如：住房政策與人口、人才、租賃等結(jié)合仍是各地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策的重要方向，跟進(jìn)城市的范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大。 華商報(bào)記者 李程 黨蘭 張毅